Lebensdauer nach Eindeckung

Die Eindeckung bestimmt den Rahmen. Die folgenden Werte sind übliche Spannen bei fachgerechter Ausführung und normaler Pflege. Einzelne Dächer liegen darunter oder deutlich darüber.

Betondachsteine streuen am stärksten. Sie nehmen über die Jahre Wasser auf, und bei Frost platzt die Oberfläche ab. Manche sind nach 30 Jahren rau und sandend, andere halten bei guter Lage deutlich länger. Tonziegel sind formstabiler und behalten ihre Farbe, Schiefer übersteht bei sauberer Verlegung mehrere Generationen.

In Berlin begegnet uns oft eine Mischform, das sogenannte Berliner Dach: zur Straße ein steiles Mansarddach mit Schiefer oder Ziegeln, zum Hof eine flach geneigte Fläche mit Bitumenbahnen. Ein solches Dach hat zwei völlig unterschiedliche Lebenserwartungen. Die Schieferseite ist nach 80 Jahren oft noch in Ordnung, während die Hofseite schon zwei oder drei neue Abdichtungen hinter sich hat.

Das Dach ist mehr als die Ziegel

Wer nur auf die Eindeckung schaut, übersieht die Bauteile, die in der Praxis meist früher aufgeben. Allen voran die Unterspannbahn, also die Folie direkt unter den Ziegeln. Sie ist die zweite wasserführende Schicht und fängt ab, was bei Schlagregen oder Flugschnee unter die Pfannen gelangt. Ältere Bahnen verspröden nach 25 bis 35 Jahren. Ein Tondach mit einer Lebenserwartung von 70 Jahren kann also schon nach 35 Jahren ein Problem haben, obwohl die Ziegel einwandfrei aussehen.

Ähnlich ist es mit den Anschlüssen. Bleche an Schornstein, Gauben und Kehlen, Kappleisten, Dichtbänder und der Mörtel an First und Grat altern schneller als der Ziegel daneben. Das erklärt, warum die meisten Lecks an Übergängen entstehen und nicht in der Fläche.

Die Lattung schließlich hält, solange sie trocken bleibt. Wird sie über Jahre feucht, weil die Unterspannbahn undicht ist, beginnt sie zu faulen, und die Ziegel verlieren ihren Halt. Ziegel, die nach jedem Sturm im Garten liegen, sind deshalb oft ein Zeichen für die Unterkonstruktion, nicht für den Wind.

Was die Lebensdauer verlängert oder verkürzt

Zwei Dächer aus demselben Ziegel können in ihrer Lebensdauer Jahrzehnte auseinanderliegen. Den Unterschied machen vor allem diese Punkte.

Die Ausführung. Richtige Überdeckung der Ziegel für die jeweilige Dachneigung, saubere Anschlüsse, ausreichende Befestigung gegen Windsog. Fehler beim Decken zeigen sich oft erst nach zehn oder fünfzehn Jahren.

Die Dachneigung. Jeder Ziegel hat eine vom Hersteller angegebene Regeldachneigung. Wird sie unterschritten, etwa bei flach geneigten Anbauten oder Gauben, läuft das Wasser langsamer ab und wird bei Wind leichter unter die Pfannen gedrückt. Dann sind zusätzliche Maßnahmen an der Unterdeckung nötig. Fehlen sie, altert genau diese Fläche zuerst.

Die Belüftung. Ein Dach muss Feuchtigkeit abgeben können. Fehlt die Hinterlüftung oder ist sie zugesetzt, bleibt die Unterseite der Ziegel und die Lattung dauerhaft feucht.

Die Lage. Die Wetterseite, in Berlin meist West und Südwest, altert schneller. Dachflächen im Schatten großer Bäume trocknen langsam und setzen Moos an. Und der häufige Wechsel von Frost und Tauwetter, wie er in Berliner Wintern typisch ist, setzt wassersaugenden Materialien besonders zu.

Die Pflege. Verstopfte Rinnen, Moospolster in den Falzen und kleine Schäden, die liegen bleiben, kosten auf Dauer Jahre. Ein Dach, das alle ein bis zwei Jahre geprüft wird, erreicht das obere Ende seiner Spanne deutlich eher als eines, das erst beachtet wird, wenn es tropft.

Wie alt ist Ihr Dach eigentlich?

Die Frage klingt banal, ist aber bei gekauften Häusern oft nicht zu beantworten. Das Baujahr des Hauses hilft wenig, wenn das Dach zwischendurch neu gedeckt wurde. Es gibt einige Wege, das Alter einzugrenzen.

Der einfachste sind Unterlagen: Rechnungen des Vorbesitzers, Übergabeprotokolle, Angaben im Exposé. Fehlen sie, lohnt bei Berliner Häusern ein Blick in die Bauakte. Die Bauaktenarchive der Bezirksämter geben Eigentümern Einsicht, und größere Umbauten am Dach tauchen dort häufig auf.

Am Dach selbst verraten die Ziegel viel. Viele Hersteller prägen auf der Rückseite oder am Kopf Firmenzeichen und teils das Herstellungsjahr ein. Ein Dachdecker kann einen Ziegel bei einer Begehung anheben und nachsehen. Auch der Aufbau darunter gibt Hinweise: Fehlt eine Unterspannbahn ganz oder liegt dort noch eine Bitumenpappe, stammt die Eindeckung in aller Regel aus einer Zeit, in der diese Schicht noch nicht üblich war.

Wer das Alter kennt, kann die Restlaufzeit realistisch einschätzen und eine Sanierung einplanen, bevor sie zum Notfall wird.

Anzeichen, dass die Eindeckung am Ende ist

Ein einzelnes dieser Merkmale ist noch kein Grund für ein neues Dach. Kommen mehrere zusammen, sollte ein Fachmann den Gesamtzustand beurteilen:

• Ziegel oder Dachsteine sind rau, sanden ab oder platzen an der Oberfläche ab.
• Nach Stürmen müssen regelmäßig Ziegel ersetzt werden.
• Im Dachboden zeigen sich Wasserspuren an Sparren und Lattung, obwohl außen nichts fehlt.
• Die Unterspannbahn ist brüchig, eingerissen oder fehlt, was bei Dächern aus der Zeit vor den Siebzigerjahren häufig vorkommt.
• Das Dach ist mehrfach an verschiedenen Stellen undicht geworden.

Typisch für Berlin sind Siedlungshäuser in Spandau, Reinickendorf oder Mahlsdorf, deren Dächer in den Sechziger- oder Siebzigerjahren gedeckt wurden. Viele davon haben das Ende ihrer Lebensdauer erreicht oder stehen kurz davor, auch wenn sie vom Garten aus noch ordentlich aussehen. Wer bei einem plötzlichen Leck entscheiden muss, entscheidet schlechter als jemand, der den Zustand vorher kennt. Ist es schon so weit, hilft unsere Dachreparatur bei der ersten Einschätzung.

Verlängert eine Dachbeschichtung die Lebensdauer?

Beschichtungen werden oft mit dem Versprechen verkauft, ein altes Dach wieder wie neu zu machen. Die ehrliche Antwort ist differenzierter. Eine Beschichtung kann die Oberfläche von Betondachsteinen versiegeln und sie optisch auffrischen. Über das Maß der Lebensverlängerung gibt es unterschiedliche Angaben, häufig ist von einigen Jahren bis etwa zehn Jahren die Rede. Belastbar ist das nur, wenn der Untergrund noch gesund ist.

Was eine Beschichtung nicht kann: eine brüchige Unterspannbahn ersetzen, faulige Lattung retten oder undichte Anschlüsse reparieren. Genau dort liegen bei alten Dächern aber die eigentlichen Probleme. Hinzu kommt die Vorreinigung, meist mit Hochdruck. Auf porösen Ziegeln kann sie mehr Schaden anrichten als nützen, weil sie die Oberfläche weiter aufraut und Wasser unter die Pfannen drückt.

Unsere Einschätzung: Bei einem Dach, das 20 Jahre alt ist und nur optisch gelitten hat, kann eine Beschichtung eine Option sein. Bei einem 50 Jahre alten Dach mit spröder Bahn ist sie in den meisten Fällen Geld, das später bei der Neueindeckung fehlt.

Reparieren, umdecken oder neu decken?

Ist die Unterkonstruktion am Ende, die Ziegel aber noch gut, gibt es einen Mittelweg: Umdecken. Dabei werden die vorhandenen Ziegel abgenommen, Unterspannbahn und Lattung erneuert und die alten Ziegel wieder aufgelegt. Das lohnt sich, wenn der Bruchanteil gering ist und die Ziegel frostfest sind. Bei Tondächern aus den Achtzigern und Neunzigern ist das gar nicht selten.

Sind Ziegel und Unterkonstruktion verschlissen, führt kein Weg an der Neueindeckung vorbei. Was sie kostet, hängt von Material, Dachfläche und Nebenarbeiten ab. Eine ausführliche Aufstellung mit Rechenbeispielen finden Sie im Ratgeber Dach neu decken: Kosten.

Wird das Dach erneuert, ist das außerdem der Zeitpunkt, über die Dämmung zu sprechen. Gerüst und Deckarbeiten fallen dann nur einmal an. Für die Dämmung gelten bei einer Erneuerung die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Ob und in welchem Umfang sie greifen, hängt davon ab, was am Dach gemacht wird. Das klären wir bei der Planung.

Wartung: der günstigste Weg zu einem langen Dachleben

Kein anderes Bauteil des Hauses wird so selten angesehen wie das Dach. Dabei sind die meisten Schäden, die ein Dach vorzeitig altern lassen, anfangs klein: eine verrutschte Pfanne, ein angerissenes Kehlblech, eine Rinne voller Laub. Wer sie früh findet, zahlt eine kleine Reparatur statt eines Wasserschadens.

Wir empfehlen, ein Steildach alle ein bis zwei Jahre von einem Fachbetrieb prüfen zu lassen, ein Flachdach jährlich, und zusätzlich nach schweren Stürmen. Bei einer Wartung werden Eindeckung, Anschlüsse und Entwässerung kontrolliert, Kleinigkeiten direkt behoben und der Zustand dokumentiert. So sehen Sie über die Jahre, wie sich Ihr Dach entwickelt, und können eine Sanierung planen, statt von ihr überrascht zu werden.

Passende Leistungen aus Berlin

Mit einer regelmäßigen Dachwartung holen Sie die meisten Jahre aus Ihrem Dach heraus. Ist die Eindeckung am Ende, planen wir mit Ihnen die Dachsanierung oder Neueindeckung. Wie es um Ihr Dach steht, zeigt Ihnen auch eine Drohneninspektion, ohne dass jemand aufs Dach steigen muss.

Häufige Fragen