Wann muss ein Dach neu gedeckt werden?

Eine Eindeckung hält je nach Material zwischen 30 und 80 Jahren. Das Ende kündigt sich selten schlagartig an, sondern über Jahre. Typisch sind diese Anzeichen:

• Absplitternde oder rissige Ziegel: Betondachsteine nehmen mit den Jahren Wasser auf. Gefriert es, sprengt es die Oberfläche ab. Sichtbar wird das als raue, sandende Oberfläche.
• Ziegel, die sich lösen: Wenn nach jedem Sturm Bruchstücke im Garten liegen, ist meist nicht der Wind schuld, sondern die verrottete Lattung darunter.
• Feuchte Stellen im Dachboden: Ein Wasserfleck auf der Dämmung heißt nicht automatisch Neueindeckung, aber er gehört geprüft.
• Starker Moosbewuchs in den Falzen: Moos allein ist harmlos. Wenn es aber in die Überdeckung hineinwächst, staut es Wasser.
• Brüchige Unterspannbahn: Der wichtigste Punkt. Diese zweite wasserführende Ebene versprödet nach 25 bis 35 Jahren. Sie lässt sich nicht austauschen, ohne die Eindeckung abzunehmen.

Der letzte Punkt entscheidet oft. Solange die Ziegel intakt sind und die Unterspannbahn hält, reicht eine Reparatur. Ist die Bahn hin, wird jede Reparatur zum Aufschub.

Wir sehen in Berlin regelmäßig Dächer, die in den Neunzigerjahren zuletzt gedeckt wurden. Die Betondachsteine von damals sind meist noch brauchbar – die Bahn darunter ist es nicht. In solchen Fällen empfehlen wir, die vorhandenen Steine abzunehmen, die Unterkonstruktion zu erneuern und die Steine wieder einzudecken, sofern der Bruchanteil unter etwa zehn Prozent liegt. Das spart einen erheblichen Teil der Materialkosten.

Kosten pro m² nach Material

Die folgenden Werte gelten für Berlin und das nähere Umland, Stand 2026, inklusive Mehrwertsteuer und Verlegung. Sie beziehen sich auf den Quadratmeter Dachfläche, nicht auf die Grundfläche des Hauses.

Welches Material passt zu welchem Haus?

Betondachsteine sind die pragmatische Wahl für Siedlungs- und Reihenhäuser. Sie sind günstig, robust und in vielen Farben erhältlich. Der Nachteil: Sie sind schwerer als Tonziegel und verlieren mit den Jahren an Farbintensität.

Tonziegel halten länger, sind farbstabil und in Berlin optisch fast immer die passendere Wahl – vor allem im Altbaubestand. Der Aufpreis gegenüber Beton amortisiert sich über die Lebensdauer.

Biberschwanz und Schiefer kommen dort infrage, wo das Erscheinungsbild eine Rolle spielt: bei Villen in Zehlendorf oder Frohnau, bei denkmalgeschützten Objekten, bei aufwendig gegliederten Dächern mit Türmchen und Rundgauben. Beide Deckarten sind arbeitsintensiv, entsprechend liegt der Lohnanteil höher als der Materialanteil.

Bitumenschindeln sehen im Angebot verlockend aus. Bei Gartenhäusern und Carports sind sie in Ordnung, für ein Wohnhaus raten wir davon ab – die Lebensdauer rechtfertigt den Aufwand für Gerüst und Abriss nicht.

Was zusätzlich anfällt

Wer nur die Materialpreise vergleicht, unterschätzt die Gesamtkosten um die Hälfte. Diese Positionen gehören in jedes vollständige Angebot:

Der Asbest-Faktor

Wellplatten und Eternit-Eindeckungen aus der Zeit vor 1993 enthalten in aller Regel Asbest. Der Rückbau darf dann nur von Fachbetrieben mit entsprechender Zulassung nach TRGS 519 erfolgen, mit Absaugung, Schutzkleidung und dokumentierter Entsorgung. Das verdoppelt die Abrisskosten – ist aber nicht verhandelbar. Wer hier auf ein billiges Angebot eingeht, riskiert ein Bußgeld und kontaminiert das eigene Grundstück.

Drei Rechenbeispiele aus der Praxis

Reihenhaus in Mariendorf, 75 m² Dachfläche

Satteldach, Betondachsteine aus den Achtzigerjahren, Unterspannbahn spröde, Dachstuhl in Ordnung. Neueindeckung mit Betondachsteinen, neue Unterdeckbahn und Lattung, Gerüst nur zur Straßenseite, Rinnen bleiben.

• Abriss und Entsorgung: 1.100 – 2.300 €
• Unterkonstruktion: 1.900 – 3.400 €
• Eindeckung Betondachstein: 2.600 – 4.500 €
• Gerüst: 600 – 1.100 €
• Gesamt: rund 6.200 – 11.300 €

Einfamilienhaus in Kladow, 165 m² Dachfläche

Walmdach, Tonziegel gewünscht, komplette Erneuerung inklusive Rinnen und Verblechungen, ohne Dämmung.

• Abriss und Entsorgung: 2.500 – 5.800 €
• Unterkonstruktion: 4.100 – 7.400 €
• Eindeckung Tonziegel: 7.400 – 13.200 €
• Verblechungen: 1.700 – 4.100 €
• Rinnen und Fallrohre, ca. 34 lfm: 1.500 – 2.900 €
• Gerüst: 1.300 – 2.500 €
• Gesamt: rund 18.500 – 35.900 €

Altbau-Mietshaus in Pankow, 240 m² Dachfläche

Gründerzeitliches Vorderhaus, Biberschwanzdeckung, ausgebautes Dachgeschoss, denkmalrechtliche Auflagen zur Straßenseite, Aufsparrendämmung im gleichen Zug.

• Abriss, Entsorgung und Unterkonstruktion: 9.600 – 18.000 €
• Eindeckung Biberschwanz: 15.600 – 26.400 €
• Aufsparrendämmung: 36.000 – 57.600 €
• Verblechungen, Rinnen, Gauben: 7.000 – 14.000 €
• Gerüst inkl. Genehmigung: 4.000 – 7.500 €
• Gesamt: rund 72.200 – 123.500 €

Die Beispiele zeigen: Der Materialpreis ist selten der entscheidende Hebel. Was den Unterschied macht, sind Fläche, Gliederung des Dachs und die Frage, ob gedämmt wird.

Dachfläche richtig berechnen

Der häufigste Fehler beim Überschlagen: Die Grundfläche des Hauses wird mit der Dachfläche verwechselt. Ein geneigtes Dach ist immer größer als der Grundriss darunter, und zwar umso mehr, je steiler es ist.

Bei 120 Quadratmetern Grundfläche und Satteldach rechnen Sie also mit etwa 162 Quadratmetern Dachfläche. Dazu kommen Überstände an Traufe und Ortgang, die in den Faktoren bereits grob enthalten sind.

Wer es genauer will: Unser Dachsanierungs-Kostenrechner nimmt die Dachform, rechnet die Fläche hoch und liefert die Kostenspanne gleich mit.

Dämmung gleich mitmachen?

Diese Frage stellt sich bei jeder Neueindeckung, und die Antwort ist in den meisten Fällen ja. Der Grund ist wirtschaftlich, nicht ideologisch: Gerüst, Abriss und Eindeckarbeiten fallen nur einmal an. Wer die Dämmung fünf Jahre später nachrüstet, zahlt Gerüst und Dachöffnung ein zweites Mal.

Bei der Aufsparrendämmung liegt die Dämmung oberhalb der Sparren. Sie ergibt eine durchgehende Ebene ohne Wärmebrücken und kostet 150 bis 240 Euro pro Quadratmeter. Der große Vorteil: Der Wohnraum unter dem Dach bleibt vollständig erhalten, und das Dachgeschoss muss während der Arbeiten nicht geräumt werden.

Die Zwischensparrendämmung ist mit 50 bis 90 Euro deutlich günstiger, wird aber von innen eingebaut. Sie erfordert eine sorgfältig ausgeführte Dampfbremse und ist nur so gut wie die Sparrenhöhe: Bei alten Dächern mit 12 oder 14 Zentimeter hohen Sparren reicht der Platz für heutige Anforderungen oft nicht aus.

Kommt die Dämmung dazu, greift außerdem die Bundesförderung. Details dazu stehen im Ratgeber KfW-Förderung für die Dachsanierung und im Beitrag Dachsanierung mit Dämmung.

Angebote richtig vergleichen

Drei Angebote für dieselbe Arbeit können um dreißig Prozent auseinanderliegen, ohne dass eines davon unseriös wäre. Meist liegt es daran, dass unterschiedliche Leistungen enthalten sind. Diese Punkte sollten Sie prüfen:

• Ist die Dachfläche genannt? Ohne Quadratmeterangabe lässt sich nichts vergleichen.
• Steht die Unterdeckbahn drin? Mit Produktbezeichnung, nicht nur als „Bahn“.
• Ist die Lattung neu oder wird sie wiederverwendet? Alte Lattung wiederzuverwenden ist möglich, aber nur bei einwandfreiem Zustand.
• Wie lange steht das Gerüst? Üblich sind vier bis sechs Wochen Vorhaltung. Jede weitere Woche kostet extra.
• Ist die Entsorgung enthalten? Und für welche Menge?
• Sind Verblechungen einzeln aufgeführt? Kehlen, Ortgang, Wandanschlüsse und Schornsteinanschluss gehören benannt.
• Was passiert bei versteckten Schäden? Ein guter Betrieb nennt einen Stundenverrechnungssatz für unvorhergesehene Arbeiten, statt später frei zu kalkulieren.

Wie sich Stundensätze im Berliner Dachhandwerk zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Dachdecker-Stundenlohn und Preise.

Ablauf und Dauer der Arbeiten

Eine Neueindeckung ist gut planbar. Der typische Ablauf bei einem Einfamilienhaus:

1. Besichtigung und Aufmaß – ein bis zwei Stunden vor Ort, inklusive Blick in den Dachboden.
2. Angebot und Terminierung – je nach Auslastung zwei bis acht Wochen Vorlauf.
3. Gerüststellung – ein Tag. Steht das Gerüst auf öffentlichem Grund, braucht die Genehmigung mehrere Wochen Vorlauf.
4. Abriss der alten Eindeckung – ein bis zwei Tage, abschnittsweise, damit nie die ganze Fläche offen liegt.
5. Unterdeckbahn und Lattung – zwei bis drei Tage.
6. Eindeckung – drei bis sechs Tage je nach Material und Gliederung.
7. Klempnerarbeiten – Verblechungen, Rinnen, Anschlüsse: zwei bis vier Tage.
8. Abnahme und Gerüstabbau – ein Tag.

Insgesamt sind das zwei bis vier Wochen reine Bauzeit. Regen verlängert das, weil offene Flächen nicht über Nacht ungeschützt bleiben dürfen. Ein seriöser Betrieb plant Puffer ein, statt einen Termin zuzusagen, den nur trockenes Wetter halten kann.

Wo Sie sparen können

Beim Material. Betondachsteine statt Tonziegel sparen bei 160 Quadratmetern rund 3.000 Euro, ohne dass die Funktion leidet.

Beim Zeitpunkt. Zwischen November und Februar sind viele Betriebe weniger ausgelastet. Wer flexibel ist und die Witterung mitspielt, bekommt bessere Konditionen als in der Hochsaison.

Bei der Wiederverwendung. Sind die vorhandenen Ziegel intakt, lassen sie sich abnehmen, zwischenlagern und nach Erneuerung der Unterkonstruktion wieder eindecken. Der Lohnanteil steigt leicht, der Materialanteil entfällt fast vollständig.

Bei der Bündelung. Wenn Rinnen, Dachfenster oder Schornsteinkopf ohnehin fällig sind, machen Sie es im selben Zug. Das Gerüst steht dann schon.

Wo Sie nicht sparen sollten

An der Unterdeckbahn, an der Entwässerung und an den Verblechungen. Diese drei Positionen machen im Angebot vielleicht fünfzehn Prozent aus, verursachen aber achtzig Prozent der späteren Schäden. Ein Dach wird nicht in der Fläche undicht, sondern an den Übergängen.

Häufige Fragen